Die Immobilienversteigerungen in Frankreich unterliegen einem präzisen rechtlichen Rahmen, sei es bei gerichtlichen Zwangsversteigerungen oder bei freiwilligen notariellen Verkäufen. In diesem Kontext kursiert der Begriff „code terhexagone-immo“ unter Käufern, die sich auf diesem Markt positionieren möchten. Zu verstehen, was dieser Begriff umfasst, die tatsächlichen Schritte zum Zugang zu den Versteigerungen und die gesetzlichen Verpflichtungen, die jede Phase regeln, hilft, kostspielige Fehler zu vermeiden.
Was ein code terhexagone-immo bezeichnet und was er nicht ersetzt
Der Begriff „code terhexagone-immo“ bezieht sich auf eine Kennung oder einen Zugang zu einer Plattform zur Einsichtnahme von versteigerten Objekten. Es kann sich um einen Registrierungs-Code handeln, der es ermöglicht, in einem Katalog von Losen zu navigieren, Anzeigen nach Standort oder Objekttyp (Wohnung, Haus, Mietobjekt) zu filtern.
Dieser Punkt sollte klar formuliert werden: Ein Zugangscode zu einer Plattform stellt keine Erlaubnis zum Bieten dar. Bei einer gerichtlichen Zwangsversteigerung müssen die Gebote von einem beim zuständigen Gericht zugelassenen Anwalt eingereicht werden. Kein digitaler Code ersetzt diese verfahrensrechtliche Verpflichtung.
Den Zugang zu Informationen (Einsicht in die Objekte, Lesen der Lastenhefte) mit dem Recht zu bieten (Beauftragung eines Anwalts, Hinterlegung einer Garantie) zu verwechseln, ist eines der häufigsten Missverständnisse bei Erstkäufern von Versteigerungen. Bevor man versucht, einen code terhexagone-immo auf Encherimmo zu kaufen, sollte man daher diese beiden Zugangsebenen unterscheiden und parallel die rechtlichen Aspekte vorbereiten.
Bürgschaft und Finanzierung: die Voraussetzungen vor jeder Immobilienversteigerung
Die finanzielle Vorbereitung ist der wahre Eintrittsfilter für Versteigerungen, weit mehr als die Erlangung eines Online-Zugangscodes. Die Verpflichtungen variieren je nach Verkaufsart, aber der Bürgschaftsmechanismus bleibt ein unverzichtbarer Schritt.
Die Vorauszahlung für gerichtliche Verkäufe
Vor der Zuschlagsverhandlung muss der Bieter seinem Anwalt eine unwiderrufliche Bankbürgschaft oder einen Bankscheck vorlegen. Dieser Betrag entspricht 10 % des Startpreises, mit einem Minimum von 3.000 Euro. Ohne diese Garantie kann der Anwalt die Gebote nicht abgeben.
Dieser Mechanismus schützt das Gericht und die Gläubiger vor Bietern, die ihr Angebot nicht einhalten können. Es erfordert, dass man mehrere Tage vor dem Verkauf über verfügbare liquide Mittel verfügt, was Finanzierungen, die noch nicht genehmigt sind, ausschließt.
Das Fehlen einer aufschiebenden Bedingung für Kredite
Dies ist der Punkt, der Käufer, die an den klassischen Markt gewöhnt sind, am meisten überrascht. Eine gerichtliche Zuschlagserteilung enthält keine aufschiebende Bedingung für Kredite. Wenn Sie die Versteigerung gewinnen, ohne Ihre Finanzierung gesichert zu haben, sind Sie dennoch zur Zahlung verpflichtet. Die finanziellen Folgen eines Zahlungsausfalls nach der Zuschlagserteilung sind erheblich: Die Immobilie wird auf Ihre Kosten und Ihr Risiko erneut versteigert.
Sein Finanzierungsdossier bereits vor der Einsichtnahme in die verfügbaren Objekte auf einer Plattform wie terhexagone-immo vorzubereiten, ist daher eine praktische Notwendigkeit, keine bloße Empfehlung.
Reale Kosten eines Kaufs bei Versteigerungen: die Gebühren, die der Zuschlagspreis nicht zeigt
Der Preis, der bei einer Versteigerung angezeigt wird, entspricht dem Startpreis, der manchmal weit unter dem Verkehrswert der Immobilie liegt. Dieser scheinbare Preisnachlass zieht viele Interessenten an, aber das endgültige Budget übersteigt systematisch den Zuschlagspreis.
Die Posten, die in die Berechnung einfließen, umfassen:
- Die Verfahrenskosten, die die Kosten abdecken, die der Gläubiger für die Organisation des Verkaufs aufwendet (Zahlungsaufforderung, Veröffentlichung, Gutachten). Sie gehen zu Lasten des Zuschlagsempfängers, zusätzlich zum Preis.
- Die Grunderwerbssteuer (entspricht den „Notarkosten“ bei einem klassischen Verkauf), die auf den Zuschlagspreis berechnet wird.
- Die Honorare des Anwalts, der mit dem Bieten beauftragt ist, deren Höhe je nach Anwaltskammer und Komplexität des Dossiers variiert.
- Eventuelle Instandhaltungsarbeiten, die vor der Verhandlung zu schätzen sind, basierend auf der Besichtigung des Objekts und dem Lastenheft.
Sein Bietlimit festzulegen, indem man all diese Posten addiert und dann die Gesamtsumme von seinem Gesamtbudget abzieht, hilft, nicht über seine tatsächliche Kapazität hinaus engagiert zu werden. Der richtige Preis ist nicht der Startpreis, sondern der Betrag, den man nach der Zuschlagserteilung tragen kann.
Überbietung und Zahlungsfrist: zwei Mechanismen, die die Situation verändern
Den Zuschlag zu gewinnen, schließt nicht immer das Verfahren ab. Das französische Recht sieht einen Überbietungsmechanismus vor, der das Ergebnis des Verkaufs in Frage stellen kann.
Nach der Bekanntgabe des Zuschlags hat ein Dritter eine gesetzliche Frist, um eine Überbietung zu formulieren. Diese muss mindestens ein Zehntel des Zuschlagspreises betragen. Wenn eine gültige Überbietung erfolgt, wird eine neue Verhandlung angesetzt, und der erste Zuschlagsempfänger hat keine Priorität.
Dieses Risiko wird von den Beratungsplattformen selten erwähnt. Es verändert jedoch die Bietstrategie: Ein sehr niedriger Zuschlagspreis erhöht die Wahrscheinlichkeit einer Überbietung, während ein Preis, der nahe am Marktwert liegt, diese weniger wahrscheinlich macht.
Was die Zahlungsfrist betrifft, so hat der Zuschlagsempfänger in der Regel zwei Monate Zeit, um den Preis und die Gebühren zu begleichen. Diese Frist, obwohl relativ kurz im Vergleich zu einem klassischen Verkauf, lässt einen Zeitraum, um einen bereits vorab genehmigten Kredit abzuschließen. Ein vorläufiger Bankbeschluss vor der Versteigerung bleibt die einzige zuverlässige Methode, um diesen Zeitrahmen einzuhalten.
Überprüfungen des Dossiers vor dem Bieten auf ein Objekt bei Versteigerungen
Der Zugang zu einem Katalog von Objekten über einen code terhexagone-immo oder eine spezialisierte Plattform ist nur der erste Schritt. Jedes zum Verkauf stehende Los unterliegt einem Lastenheft, das beim Gericht oder beim organisierenden Notar eingesehen werden kann.
Dieses Dokument enthält die entscheidenden Informationen: Zustand der Belegung des Objekts (frei oder von einem Mieter bewohnt, sogar von einem unrechtmäßigen Bewohner), Dienstbarkeiten, technische Gutachten und besondere Verkaufsbedingungen. Eine Wohnung, die von einem geschützten Mieter bewohnt wird, mindert beispielsweise erheblich den sofortigen Nutzwert des Objekts.
Die Besichtigung des Objekts, wenn sie organisiert wird, findet in der Regel in einem einzigen und kurzen Zeitfenster statt. Sich dabei von einem Fachmann aus dem Bauwesen begleiten zu lassen, ermöglicht es, strukturelle Arbeiten zu erkennen, die die Fotos des Dossiers nicht zeigen.
Ein erfolgreicher Kauf bei Versteigerungen beruht weniger auf der Schnelligkeit, einen Online-Zugang zu erhalten, als auf der Gründlichkeit der Vorarbeit: vollständige Durchsicht des Lastenhefts, physische Besichtigung, Kostenschätzung der Arbeiten, Validierung der Finanzierung und klare Beauftragung des Anwalts. Der Zugangscode öffnet die Tür zur Information, aber die Vorbereitung des Dossiers bestimmt das Ergebnis.
