La amortización LMNP en el régimen real permite deducir cada año una fracción del valor del bien y de sus equipos de los ingresos por alquiler. El cálculo de la amortización LMNP se basa en una mecánica precisa, la ventilación por componentes, cuyos parámetros determinan directamente el monto del impuesto ahorrado. Desde la ley de finanzas para 2025, la situación ha cambiado en un punto clave: la reintegración de las amortizaciones en la plusvalía a la reventa.
Medir el impacto real de este mecanismo supone comparar las duraciones, las cuotas y las consecuencias fiscales a la salida.
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Reintegración de las amortizaciones en la plusvalía LMNP: lo que cambia la ley de finanzas 2025
Históricamente, el estatus LMNP en el régimen real ofrecía una doble ventaja. Las amortizaciones reducían el beneficio imponible cada año, sin ser nunca reintegradas en el cálculo de la plusvalía inmobiliaria al momento de la reventa. Esta lógica diferenciaba claramente el LMNP de la tenencia en sociedad a la IS, donde la plusvalía se calcula sobre el valor neto contable (precio de compra menos amortizaciones acumuladas).
Desde la ley de finanzas para 2025, las amortizaciones practicadas en BIC real se reintegran en la plusvalía imponible para las ventas realizadas a partir de 2025. Las amortizaciones anteriores también están afectadas. El LMNP pasa así de un estatus de nicho fiscal casi sin salida a un simple diferimiento de imposición.
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Para un inversor que prepara su cálculo de la amortización LMNP, esta reforma modifica la estrategia. Una amortización agresiva sobre duraciones cortas genera un ahorro inmediato, pero aumenta mecánicamente la plusvalía imponible a la reventa. La proyección sobre la duración de tenencia se convierte en un parámetro de cálculo en sí mismo, no en un simple bono fiscal.
Ventilación por componentes: duraciones y cuotas comparadas
El cálculo de la amortización inmobiliaria en LMNP no se aplica al bien en su totalidad. El terreno, no amortizable, se aísla primero. El resto se descompone en componentes, cada uno amortizado sobre una duración propia que refleja su desgaste real.
| Componente | Cuota indicativa | Duración de amortización corriente |
|---|---|---|
| Obra gruesa (estructura, muros) | La más importante | Varios decenas de años |
| Techo | Parte moderada | Aproximadamente una veintena de años |
| Instalaciones eléctricas y fontanería | Parte moderada | Una quincena de años |
| Acabados interiores (cocina, suelos) | Parte variable | Una decena de años |
| Mobiliario y equipos | Distinto del bien inmobiliario | Cinco a diez años según el tipo |
La diferencia entre componentes es significativa. Los acabados interiores y el mobiliario, amortizados sobre duraciones más cortas, generan anualidades más altas en los primeros años. En cambio, la obra gruesa, amortizada lentamente, produce una deducción baja pero duradera.
Cuota del terreno: un parámetro subestimado
El terreno no se deprecia y nunca puede ser objeto de una amortización. Su cuota, a menudo estimada entre un quinto y un tercio del precio de adquisición según la ubicación, reduce en igual medida la base amortizable. Un bien situado en el centro de una metrópoli tendrá una parte de terreno más alta que un bien en zona rural, lo que disminuye el monto total deducible.
Prorrata temporis y reporte ilimitado de las amortizaciones no deducidas
Cuando un bien se adquiere a lo largo del año, la amortización del primer año se calcula al prorrata del número de días entre la fecha de puesta en alquiler y el final del ejercicio contable. Un bien puesto en servicio en septiembre solo genera aproximadamente un tercio de la anualidad completa en el primer año.
El otro mecanismo a integrar es el plafonamiento. La amortización no puede crear un déficit fiscal en LMNP. Si el monto de las amortizaciones supera el resultado después de deducir los gastos, el excedente no se pierde. Se reporta sin límite de duración a los ejercicios siguientes, hasta su absorción completa.
- El prorrata temporis reduce la primera anualidad pero no elimina ninguna deducción: el saldo se reporta.
- El reporte ilimitado de las amortizaciones no utilizadas protege a los inversores cuyos gastos exceden temporalmente los alquileres (grandes obras, vacantes locativas).
- El plafonamiento se refiere únicamente a la amortización del bien y del mobiliario, no a los gastos corrientes (intereses de préstamo, seguro, impuesto sobre bienes inmuebles) que, sí, pueden crear un déficit BIC reportable sobre los ingresos por alquiler futuros.
Amortización LMNP y alojamientos turísticos: reglas específicas a tener en cuenta
Las reformas recientes también se dirigen a los alojamientos turísticos. Las deducciones forfaitarias del régimen micro-BIC han sido modificadas para los alquileres estacionales, lo que hace que el régimen real y su mecanismo de amortización sean aún más determinantes para esta categoría de bienes.
Un propietario que alquila a corto plazo a través de plataformas debe verificar si el régimen micro-BIC sigue siendo ventajoso tras los ajustes de deducción, o si el paso al real con amortización por componentes produce un resultado fiscal más favorable. La comparación depende del nivel de gastos reales y del valor amortizable del bien.
Llevar una contabilidad conforme al plan contable general
La amortización en LMNP en el régimen real impone una contabilidad de compromiso conforme al plan contable general. Cada componente debe ser individualizado en los activos, con su base, su duración y su modo de amortización (lineal en casi todos los casos). Esta obligación justifica, para la mayoría de los inversores, el recurso a un experto contable o a un software especializado capaz de generar un archivo FEC conforme.
La reintegración de las amortizaciones en la plusvalía a la reventa transforma el cálculo de la amortización LMNP en un ejercicio de proyección patrimonial. Cada euro amortizado reduce el impuesto hoy pero aumenta la factura fiscal a la salida. Calibrar las duraciones de amortización, la cuota del terreno y el ritmo de deducción en función de un horizonte de tenencia realista constituye ahora la variable de ajuste principal del régimen real.