Die Abschreibung LMNP im realen Regime ermöglicht es, jedes Jahr einen Teil des Wertes der Immobilie und ihrer Ausstattung von den Mieteinnahmen abzuziehen. Die Berechnung der Abschreibung LMNP basiert auf einer präzisen Mechanik, der Komponentenaufteilung, deren Parameter direkt den gesparten Steuerbetrag bestimmen. Seit dem Finanzgesetz für 2025 hat sich in einem wichtigen Punkt etwas geändert: die Reintegration der Abschreibungen in die Wertsteigerung beim Verkauf.
Um die tatsächlichen Auswirkungen dieses Mechanismus zu messen, ist es notwendig, die Zeiträume, die Anteile und die steuerlichen Konsequenzen beim Ausstieg zu vergleichen.
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Reintegration der Abschreibungen in die LMNP-Wertsteigerung: Was das Finanzgesetz 2025 ändert
Historisch gesehen bot der LMNP-Status im realen Regime einen doppelten Vorteil. Die Abschreibungen reduzierten den steuerpflichtigen Gewinn jedes Jahr, ohne jemals in die Berechnung der Immobilienwertsteigerung beim Verkauf einbezogen zu werden. Diese Logik unterschied den LMNP deutlich von der Gesellschaftsform mit Körperschaftsteuer, bei der die Wertsteigerung auf den Nettobuchwert (Kaufpreis abzüglich kumulierter Abschreibungen) berechnet wird.
Seit dem Finanzgesetz für 2025 werden die in BIC real praktizierten Abschreibungen in die steuerpflichtige Wertsteigerung reintegriert für Verkäufe, die ab 2025 durchgeführt werden. Auch frühere Abschreibungen sind betroffen. Der LMNP wechselt somit von einem quasi steuerlichen Nischenstatus ohne Ausstieg zu einem einfachen Steueraufschub.
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Für einen Investor, der seine Berechnung der LMNP-Abschreibung vorbereitet, verändert diese Reform die Strategie. Eine aggressive Abschreibung über kurze Zeiträume erzeugt sofortige Einsparungen, erhöht jedoch mechanisch die steuerpflichtige Wertsteigerung beim Verkauf. Die Projektion über die Haltedauer wird zu einem eigenständigen Berechnungsparameter, nicht nur zu einem einfachen steuerlichen Bonus.
Komponentenaufteilung: Verglichene Zeiträume und Anteile
Die Berechnung der Immobilienabschreibung im LMNP bezieht sich nicht auf die Immobilie als Ganzes. Das Grundstück, das nicht abgeschrieben werden kann, wird zuerst isoliert. Der Rest wird in Komponenten unterteilt, die jeweils über eine eigene Dauer abgeschrieben werden, die ihren tatsächlichen Verschleiß widerspiegelt.
| Komponente | Indikativer Anteil | Aktuelle Abschreibungsdauer |
|---|---|---|
| Rohbau (Struktur, Wände) | Der wichtigste | Mehrere Jahrzehnte |
| Dach | Moderater Anteil | Etwa zwanzig Jahre |
| Elektrische Installationen und Sanitär | Moderater Anteil | Etwa fünfzehn Jahre |
| Inneneinrichtungen (Küche, Böden) | Variabler Anteil | Etwa zehn Jahre |
| Möbel und Ausstattungen | Getrennt von der Immobilie | Fünf bis zehn Jahre je nach Art |
Der Unterschied zwischen den Komponenten ist signifikant. Die Inneneinrichtungen und Möbel, die über kürzere Zeiträume abgeschrieben werden, erzeugen in den ersten Jahren höhere jährliche Abschreibungen. Im Gegensatz dazu produziert der Rohbau, der langsam abgeschrieben wird, eine geringe, aber nachhaltige Abzugsmöglichkeit.
Grundstücksanteil: Ein unterschätzter Parameter
Das Grundstück wertet nicht ab und kann niemals abgeschrieben werden. Sein Anteil, der oft zwischen einem Fünftel und einem Drittel des Kaufpreises je nach Lage geschätzt wird, reduziert entsprechend die abschreibungsfähige Basis. Eine Immobilie im Stadtzentrum einer Metropole wird einen höheren Grundstücksanteil haben als eine Immobilie in ländlichen Gebieten, was den insgesamt abziehbaren Betrag verringert.
Prorata temporis und unbegrenzter Übertrag nicht abgezogener Abschreibungen
Wenn eine Immobilie im Laufe des Jahres erworben wird, wird die Abschreibung des ersten Jahres anteilig auf der Grundlage der Anzahl der Tage zwischen dem Datum der Vermietung und dem Ende des Geschäftsjahres berechnet. Eine im September in Betrieb genommene Immobilie generiert im ersten Jahr nur etwa ein Drittel der vollen Jahresabschreibung.
Der andere Mechanismus, den man berücksichtigen muss, ist die Deckelung. Die Abschreibung kann im LMNP kein steuerliches Defizit erzeugen. Wenn der Betrag der Abschreibungen das Ergebnis nach Abzug der Kosten übersteigt, geht der Überschuss nicht verloren. Er wird unbegrenzt auf die folgenden Jahre übertragen, bis er vollständig ausgeglichen ist.
- Der Prorata temporis reduziert die erste Jahresabschreibung, löscht jedoch keinen Abzug: der Saldo wird übertragen.
- Der unbegrenzte Übertrag nicht genutzter Abschreibungen schützt Investoren, deren Kosten vorübergehend die Mieteinnahmen übersteigen (große Renovierungsarbeiten, Leerstand).
- Die Deckelung betrifft nur die Abschreibung der Immobilie und der Möbel, nicht die laufenden Kosten (Darlehenszinsen, Versicherung, Grundsteuer), die ein übertragbares BIC-Defizit auf zukünftige Mieteinnahmen erzeugen können.
Abschreibung LMNP und Ferienwohnungen: spezifische Regeln zu beachten
Die jüngsten Reformen zielen auch auf Ferienwohnungen ab. Die Pauschalabzüge des Mikro-BIC-Regimes wurden für saisonale Vermietungen geändert, was das reale Regime und seinen Abschreibungsmechanismus noch entscheidender macht für diese Kategorie von Immobilien.
Ein Eigentümer, der kurzfristig über Plattformen vermietet, muss prüfen, ob das Mikro-BIC-Regime nach den Anpassungen der Abzüge weiterhin vorteilhaft ist oder ob der Wechsel zum realen Regime mit Komponentenabschreibung ein steuerlich günstigeres Ergebnis liefert. Der Vergleich hängt vom Niveau der tatsächlichen Kosten und dem abschreibungsfähigen Wert der Immobilie ab.
Führung einer Buchhaltung gemäß dem allgemeinen Rechnungslegungsplan
Die Abschreibung im LMNP im realen Regime erfordert eine Verpflichtungsbuchhaltung gemäß dem allgemeinen Rechnungslegungsplan. Jede Komponente muss in den Vermögenswerten individualisiert werden, mit ihrer Basis, ihrer Dauer und ihrer Abschreibungsmethode (linear in fast allen Fällen). Diese Verpflichtung rechtfertigt für die Mehrheit der Investoren die Inanspruchnahme eines Steuerberaters oder einer spezialisierten Software, die in der Lage ist, eine konforme FEC-Datei zu erstellen.
Die Reintegration der Abschreibungen in die Wertsteigerung beim Verkauf verwandelt die Berechnung der LMNP-Abschreibung in eine Übung zur Vermögensprojektion. Jeder abgeschriebene Euro reduziert heute die Steuer, erhöht jedoch die Steuerlast beim Ausstieg. Die Kalibrierung der Abschreibungsdauern, des Grundstücksanteils und des Abzugsrhythmus in Abhängigkeit von einem realistischen Haltedauerhorizont stellt nun den Hauptanpassungsparameter des realen Regimes dar.