De afschrijving LMNP onder het werkelijke regime maakt het mogelijk om elk jaar een fractie van de waarde van het goed en zijn uitrusting van de huurinkomsten af te trekken. De berekening van de afschrijving LMNP is gebaseerd op een nauwkeurige mechaniek, de ventilatie per componenten, waarvan de parameters direct het bedrag aan belasting dat wordt bespaard bepalen. Sinds de begrotingswet voor 2025 is er op een belangrijk punt iets veranderd: de herintegratie van de afschrijvingen in de meerwaarde bij verkoop.
Het meten van de werkelijke impact van dit mechanisme vereist een vergelijking van de duur, de aandelen en de fiscale gevolgen bij de uitgang.
Verder lezen : Scooter 400 cm3: onze gids voor het kiezen van het beste model in 2024
Herintegratie van de afschrijvingen in de meerwaarde LMNP: wat verandert de begrotingswet 2025
Historisch gezien bood de status LMNP onder het werkelijke regime een dubbel voordeel. De afschrijvingen verlaagden elk jaar de belastbare winst, zonder ooit te worden meegenomen in de berekening van de onroerendgoedwinst bij verkoop. Deze logica maakte het LMNP duidelijk verschillend van het bezit in een vennootschap onder de vennootschapsbelasting, waar de meerwaarde wordt berekend op de netto boekwaarde (aankoopprijs min cumulatieve afschrijvingen).
Sinds de begrotingswet voor 2025, worden de afschrijvingen die in BIC werkelijk worden toegepast, heringevoerd in de belastbare meerwaarde voor verkopen die plaatsvinden vanaf 2025. Eerdere afschrijvingen worden ook getroffen. De LMNP verandert dus van een fiscale niche-status zonder uitgang naar een simpele uitstel van belastingheffing.
Lees ook : De essentiële stappen voor het vouwen van de reserveparachute in het parapenten
Voor een investeerder die zijn berekening van de afschrijving LMNP voorbereidt, verandert deze hervorming de strategie. Een agressieve afschrijving over korte periodes genereert een onmiddellijke besparing, maar verhoogt mechanisch de belastbare meerwaarde bij verkoop. De projectie over de houdperiode wordt een volwaardig berekeningsparameter, geen simpele fiscale bonus.
Ventilatie per componenten: vergeleken duur en aandelen
De berekening van de onroerendgoedafschrijving in LMNP is niet van toepassing op het goed in zijn geheel. De grond, die niet kan worden afgeschreven, wordt eerst geïsoleerd. De rest wordt ontleed in componenten, die elk worden afgeschreven over een eigen duur die hun werkelijke slijtage weerspiegelt.
| Component | Indicatieve aandeel | Huidige afschrijvingsduur |
|---|---|---|
| Ruwbouw (structuur, muren) | De belangrijkste | Meerdere tientallen jaren |
| Dak | Gemiddeld aandeel | Ongeveer een twintig jaar |
| Elektrische installaties en loodgieterij | Gemiddeld aandeel | Ongeveer vijftien jaar |
| Interieurinrichtingen (keuken, vloeren) | Variabel aandeel | Ongeveer tien jaar |
| Meubilair en uitrusting | Verschillend van het onroerend goed | Vijf tot tien jaar afhankelijk van het type |
Het verschil tussen componenten is significant. De interieurinrichtingen en het meubilair, die over kortere periodes worden afgeschreven, genereren in de eerste jaren hogere jaarlijkse bedragen. Daarentegen produceert de ruwbouw, die langzaam wordt afgeschreven, een lage maar duurzame aftrek.
Aandeel van de grond: een onderschatte parameter
De grond devalueert niet en kan nooit worden afgeschreven. Zijn aandeel, vaak geschat tussen een vijfde en een derde van de aankoopprijs afhankelijk van de locatie, vermindert evenzeer de afschrijfbare basis. Een goed gelegen in het stadscentrum van een metropool zal een hoger grondpercentage hebben dan een goed in een landelijk gebied, wat het totaal aftrekbare bedrag vermindert.
Pro rata temporis en onbeperkte overdracht van niet-afgetrokken afschrijvingen
Wanneer een goed gedurende het jaar wordt verworven, wordt de afschrijving van het eerste jaar berekend op basis van het aantal dagen tussen de datum van verhuur en het einde van het boekjaar. Een goed dat in september in gebruik wordt genomen, genereert slechts ongeveer een derde van de volledige jaarlijkse afschrijving in het eerste jaar.
Het andere mechanisme dat moet worden geïntegreerd, is de plafonnering. De afschrijving kan geen fiscale tekortkoming creëren in LMNP. Als het bedrag van de afschrijvingen de resultaten na aftrek van de kosten overschrijdt, gaat het overschot niet verloren. Het wordt zonder tijdslimiet overgedragen naar de volgende boekjaren, totdat het volledig is geabsorbeerd.
- De pro rata temporis vermindert de eerste jaarlijkse afschrijving maar wist geen enkele aftrek uit: het saldo wordt overgedragen.
- De onbeperkte overdracht van niet-gebruikte afschrijvingen beschermt investeerders wiens kosten tijdelijk de huurinkomsten overschrijden (belangrijke werkzaamheden, leegstand).
- De plafonnering geldt alleen voor de afschrijving van het goed en het meubilair, niet voor de lopende kosten (leningrente, verzekering, onroerende voorheffing) die wel een overdraagbaar BIC-tekort kunnen creëren op toekomstige huurinkomsten.
Afschrijving LMNP en vakantieverhuur: specifieke regels om in de gaten te houden
De recente hervormingen richten zich ook op vakantieverhuur. De forfaitaire kortingen van het micro-BIC-regime zijn gewijzigd voor seizoensgebonden verhuur, waardoor het werkelijke regime en zijn afschrijvingsmechanisme nog bepalender worden voor deze categorie van goederen.
Een eigenaar die op korte termijn verhuurt via platforms moet controleren of het micro-BIC-regime voordelig blijft na de aanpassingen van de kortingen, of dat de overstap naar het werkelijke regime met afschrijving per componenten een gunstiger fiscaal resultaat oplevert. De vergelijking hangt af van het niveau van werkelijke kosten en de afschrijfbare waarde van het goed.
Een boekhouding bijhouden die voldoet aan het algemeen boekhoudplan
De afschrijving in LMNP onder het werkelijke regime vereist een verplichtingboekhouding die voldoet aan het algemeen boekhoudplan. Elke component moet worden geïndividualiseerd in de vaste activa, met zijn basis, duur en afschrijvingswijze (lineair in de meeste gevallen). Deze verplichting rechtvaardigt, voor de meerderheid van de investeerders, het inschakelen van een accountant of een gespecialiseerd softwareprogramma dat in staat is om een conforme FEC-bestand te genereren.
De herintegratie van de afschrijvingen in de meerwaarde bij verkoop transformeert de berekening van de afschrijving LMNP in een oefening van vermogensprojectie. Elke euro die wordt afgeschreven verlaagt de belasting vandaag, maar verhoogt de fiscale rekening bij de uitgang. Het afstemmen van de afschrijvingsduur, het aandeel van de grond en het tempo van de aftrek op basis van een realistisch houdhorizon is nu de belangrijkste aanpassingsvariabele van het werkelijke regime.